Pajak Jual Beli Tanah Berapa Persen – Membeli aset properti, entah itu tanah kosong atau rumah siap huni, memang menjadi salah satu pencapaian finansial terbesar bagi banyak orang. Namun, seringkali euforia memiliki aset ini sedikit terganggu oleh satu hal yang kerap luput dari perhitungan awal, yakni pajak.

Mereka baru sadar kalau uang yang harus dikeluarkan ternyata lebih besar dari harga deal di awal. Situasi seperti ini bisa bikin cash flow kamu berantakan seketika. Padahal, kalau sudah tahu pajak jual beli tanah berapa persen sejak awal, kamu bisa negosiasi harga dengan lebih cerdas atau menyiapkan dana cadangan.

Baca Juga: Pajak Jual Beli Tanah Diatas 100 Juta Berapa Persen? Berikut Rinciannya

Dalam artikel ini, Mimin akan bedah tuntas soal persentase pajak, siapa yang harus bayar, hingga simulasi hitungannya biar kamu tidak bingung.

Apa Itu Pajak Jual Beli Tanah dan Kenapa Wajib Dibayar?

Pajak jual beli tanah adalah kewajiban negara yang timbul ketika terjadi peralihan hak atas tanah dari satu pihak ke pihak lain.

Peralihan ini bisa karena jual beli, tukar menukar, hibah, bahkan warisan tertentu, tapi fokus kita di sini memang jual beli.

Masalah yang sering terjadi, dan mungkin kamu juga ngalamin, adalah banyak orang baru sadar soal pajak setelah transaksi mau ditandatangani di hadapan PPAT.

Di situ baru panik, karena ternyata nominalnya tidak kecil, dan belum tentu sudah disiapkan. Yang perlu kamu pahami sejak awal, pajak jual beli tanah dibagi dua peran:

  • Pajak yang ditanggung penjual
  • Pajak yang ditanggung pembeli

Kalau dua pihak ini tidak paham porsinya masing-masing, transaksi bisa ketunda, bahkan batal. Dan ini kejadian nyata, bukan teori.

Pajak Jual Beli Tanah Berapa Persen untuk Penjual?

Pajak jual beli tanah untuk penjual adalah Pajak Penghasilan (PPh) Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi.

Nilai transaksi yang dimaksud biasanya adalah harga jual yang tercantum di Akta Jual Beli (AJB).

PPh Final ini dikenakan karena negara menganggap penjual memperoleh penghasilan dari penjualan tanah tersebut. Mau tanah itu warisan lama, dibeli murah puluhan tahun lalu, atau baru naik harga sekarang, tetap kena.

Cara Hitung Pajak Penjual (PPh Final 2,5%)

Misalnya:

Harga jual tanah: Rp800.000.000

Tarif PPh Final: 2,5%

Maka perhitungannya:

Rp800.000.000 × 2,5% = Rp20.000.000

Artinya, sebelum AJB ditandatangani, penjual wajib menyetor Rp20 juta ke kas negara.

Sering terjadi di lapangan, penjual mengira pajak ini bisa ditunda atau dibayar belakangan. Padahal, kalau PPh ini belum dibayar, PPAT tidak bisa memproses balik nama.

Dan iya, pajak ini bersifat final. Tidak bisa dikreditkan, tidak bisa dicicil, dan tidak bisa dinegosiasi.

Pajak Jual Beli Tanah Berapa Persen untuk Pembeli?

Pajak jual beli tanah untuk pembeli adalah BPHTB sebesar 5% setelah dikurangi NPOP Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Di sinilah banyak orang salah paham, karena tidak semua nilai transaksi langsung dikalikan 5%.

BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak daerah, jadi aturan detailnya bisa sedikit berbeda antar daerah. Namun secara umum, polanya sama.

Cara Hitung Pajak Pembeli (BPHTB)

Rumus sederhananya:

BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP)

Contoh kasus:

Harga beli tanah (NPOP): Rp800.000.000

NPOPTKP (misal daerah menetapkan): Rp80.000.000

Maka:

Dasar pajak = Rp800.000.000 – Rp80.000.000 = Rp720.000.000

BPHTB = 5% × Rp720.000.000 = Rp36.000.000

Jadi pembeli perlu menyiapkan sekitar Rp36 juta, di luar biaya notaris, balik nama, dan biaya lain.

Kesalahan yang sering terjadi adalah pembeli cuma fokus ke harga tanah, tanpa menghitung pajak ini sejak awal. Akhirnya dananya kurang, transaksi ketunda, dan semua pihak jadi serba tidak enak.

Lalu, Pajak Jual Beli Tanah Ditanggung Siapa?

Pajak Jual Beli Tanah Berapa Persen – Pertanyaan ini sering muncul di benak kita, pajak jual beli tanah ditanggung siapa sebenarnya? Apakah bisa dibebankan ke satu pihak saja?

Secara aturan hukum dan kenegaraan, pembagiannya sudah sangat jelas:

  • Penjual menanggung PPh Final (2,5%).
  • Pembeli menanggung BPHTB (5%).

Namun, di lapangan atau dalam praktik jual beli sehari-hari, kesepakatan bisa saja berbeda. Mimin sering lihat kasus di mana penjual minta harga bersih (nett). Artinya, penjual tidak mau pusing urus pajak, sehingga pembeli diminta menanggung PPh penjual juga. 

Apakah ini boleh? Secara kesepakatan perdata sah-sah saja, asalkan kedua belah pihak setuju. Tapi ingat, bukti setoran pajak tetap harus atas nama subjek pajak aslinya. PPh tetap disetor atas nama penjual, meski uangnya dari kantong pembeli.

Saran Mimin, sebaiknya ikuti aturan baku saja. Masing-masing menanggung kewajibannya agar adil. Membebankan semua pajak ke pembeli akan membuat harga properti jadi terasa sangat mahal dan memberatkan.

Source: haipro.haiper.id

Jangan Lupa Biaya Lain-Lainnya

Selain pajak jual beli tanah berapa persen tadi, ada biaya-biaya lainnya juga loh. Kalau kamu ke notaris/PPAT, mereka biasanya akan menyodorkan rincian biaya selain pajak. Jangan kaget, Mimin kasih bocorannya di sini.

Biaya Cek Sertifikat

Sebelum transaksi, notaris wajib mengecek keaslian sertifikat di BPN (Badan Pertanahan Nasional). 

Tujuannya memastikan tanah itu tidak sengketa, tidak sedang dijaminkan, atau tidak ada blokir. Biayanya bervariasi, biasanya ratusan ribu rupiah.

Biaya Akta Jual Beli (AJB)

Ini adalah honorarium untuk Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara aturan, maksimalnya adalah 1% dari nilai transaksi. Tapi, angka ini sangat bisa dinegosiasikan. 

Banyak notaris yang mau memberikan diskon, apalagi kalau nilai transaksinya besar. Biaya ini biasanya ditanggung bersama (split) antara penjual dan pembeli, atau sesuai kesepakatan.

Biaya Balik Nama (BBN)

Ini biaya untuk mengubah nama di sertifikat dari penjual ke kamu (pembeli). Biayanya resmi ada rumusnya di BPN, tapi notaris biasanya mematok biaya jasa pengurusan sekalian.

PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

Biaya resmi yang dibayarkan ke BPN untuk proses peralihan hak. Rumusnya kira-kira (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp 50.000.

Jadi, kalau ditotal-total, biaya non-pajak ini bisa memakan sekitar 1% – 1,5% tambahan dari nilai properti. Siapkan dana likuid ya, karena biasanya notaris minta dibayar tunai atau transfer saat penandatanganan AJB.

Baca Juga: 7 Cara Investasi Saham Modal Kecil, Pemula Wajib Tahu

Tips Biar Transaksi Aman dan Cuan

Pajak Jual Beli Tanah Berapa Persen – Mengurus properti itu memang tricky. Mimin punya beberapa saran ampuh buat kamu yang sedang bersiap transaksi jual beli tanah:

1. Jujur pada Nilai Transaksi

Godaan untuk mengecilkan harga di AJB supaya pajaknya murah itu besar. Tapi risikonya jangka panjang. Jika suatu saat tanah itu kamu jual lagi dengan harga pasar, selisih keuntungannya akan terlihat sangat besar di mata orang pajak, dan kamu bisa dikejar PPh yang lebih besar di kemudian hari.

2. Cek NPOPTKP Daerah Kamu

Coba kamu telepon atau cek website Bapenda daerah tempat tanah incaranmu berada. Tanyakan berapa NPOPTKP yang berlaku saat ini. Siapa tahu ada kebijakan insentif atau pemutihan yang bisa kamu manfaatkan.

3. Siapkan Dana Tunai

Pajak tidak bisa dicicil (kecuali ada program khusus pemda yang jarang terjadi). Jadi pastikan likuiditas kamu aman. Jangan sampai uang habis buat DP ke penjual, tapi nggak ada uang buat bayar BPHTB. AJB nggak bakal bisa tanda tangan, bos!

Memahami seluk-beluk pajak jual beli tanah berapa persen dan siapa penanggungnya adalah fondasi kecerdasan finansial di sektor properti. Jangan anggap remeh biaya-biaya ini. Semakin detail kamu merinci pengeluaran, semakin aman investasi kamu.